张坤昱分享数据显示，2015年中国60岁以上人口将达到2.2亿，占中国整体人口的12.21%。到2030年老年人人口数量将首次超过少年儿童人口数量，并且会有十几个省市进入到人口零增长时代。
张坤昱：大家下午好，非常感谢观点包括陈总能给到我们这样一个机会，跟大家一起汇报一下我们对养老行业的一些思考。大家其实可以看一下我这个题目，我觉得我们也谈不上创新模式的思考，应该称之为前一些产品的迭代，这是基于目前的一些新形势的思考。
关于目前一些市场情况，我想因为大家都是地产行业里的精英，都非常清楚。地产跟养老的区别是什么，大家一般说的都是地产产品加上服务就是养老。但实际，这只是其中一个部分，因为这个市场中，有服务提供方，也得有服务需求方，需求方有没有这样的消费意愿和消费能力，决定市场是不是真的能够非常良性、稳定地发展下去。
第一，我们提到行业转型，地产作为战略布局非常重要一环。第二，城市增量越来越少，尤其是北京和上海，要做深入思考、布局和运营的发展战略环节。第三，我们看到险资进入，并且手笔非常大，在中国各大城市都开始布置自己的连锁。第四，是国企存量市场，增量越来越少，存量改造就成为非常重要的环节。
我们的开发企业，有建设能力、开发能力，也有资金运作能力包括配资，市场当中我们遇到什么样的消费端的事情？我们做了简单的梳理。
第二，目前的家庭人口结构，421，包括家庭结构越来越小型化，这些都使得未老服务的越来越多。现在养老地产的方式，96%是不用换地方在家里、在社区就可以解决养老问题，真正养老有大的变化是3%到4%，消费额度更大的也一定是这3%到4%，因为他会有居住地的转移，居住地的转移就意味着居住产品的变化。
我们梳理了一下看看国外怎么做，第一看美国，美国是1984年提出来，今年是2017年，已经有了30年的历史。它的发展跟之前国内了解的不太一样，它一共分成三个部分，两大类产品。第一大类更多的是政府提供担保，把老年人住房做抵押，通过一次性或者以年金的形式给到老人，老人离开房子或者故去的时候政府把房子收回或者是拍卖，或者是转移的方式获取资金的过程。这样的方式在美国起到非常大的作用，因为美国不像中国，他们不善于存钱，所以就有房子。但是在美国贷款人和放贷人都有一定的保障，这样对双方都起到比较有利的发展作用，所以发展还是不错。
对于有钱人高档住房会签订和约，通过和约可以把钱一次性给到老人，不是直接给到老人，是给到寿险公司，寿险公司再每个月给到老人，老人每个月就可以生活或者是购买养老产品，买其他的东西都可以。这样担保方就变成了不是政府，是保险公司来做这样一件事情。这跟刚才前面一种产品有什么不一样？这还有价值分享条款。这在国内没有。老人接保人可以保留一定的比例房产，和借款公司一起共享房产意义，它的增值部分和价值部分，所以房地产可以获益达到80%。
我们看看香港，香港也有按揭帮助老人养老，就整个情况来看，可以有一笔钱全部给到老人或者每个月给老人，并且还可以在当你赎回的时候，给担保人签协议，如果不签就不付违约金。如果是这样的情况有什么好处？对老人来讲最大的资产就是房子，他可以以养老按揭的方式，在住房里住到百年。从香港当时调研情况来看，有45%的老人愿意以这样的方式。
如果资产高于需要你缴纳的费用时，这时候政府再把这部分钱再还给你。如果不够时，有担保公司担保把洞填上。香港这个模式从澳大利亚模式当中来，又进行改良，我想它具有一定的借鉴意义，第一房子可以用来养老，不改变价值，并且可以用来出租，你可以资产赎回，还可以收益分享。所以这是之前的按揭不同。以租养老，不是以房养老，以房养老对产权和生命周期会有估算。
中国人拥有房产比例是85.7%，60年代的人拥有房产比例是80%，70年代74%，80年代38%。我想都说中国人富裕了，家庭都有钱了，这个钱就是负房产穷现金的时代。大家现在都在利用杠杆赚过多的钱，这么多年最大的收益部分都是房产，所以这也是大量资金流入到我们这个行业重要的由来。
刚才也跟阳光颐康（北京）的刘总也探讨过这样的事情，因为之前刘总那边也做过一些事情，第一点就是观念的问题，第二点确实价值不好确定，第三点，老年的生命周期，不到80年的时间当中，对整个生命周期的界定你的标准和清算不像美国等国家那么严苛。另外就是保险，以及担保方面比较缺失。
第一不转产权做抵押模式。第二收益全部在老人名下，能不能不转移作为升值部分。第三，养老是个服务行业，服务做的好不好，由消费做工作，而不是资产端做，而这块信贷比较多，所以能不能以消费服务端口出发，结合养老情况，根据现在倒按揭抵押的情况来做新的尝试。
在国内我们现在还提到如果老年人他的还款年限相对比较低时，怎么样接力贷的问题，老年人把他的房子抵押，像做按揭一样，打包抵押，整个一次性把钱拿到手，或者我们给机构给到投资方钱时，如果我没有完成就故去了，子女可以做接力的形式，我可以出租，可以用我的价值，加上养老金部分，把金融端的房产抵押问题都解决。所以这是多赢的格局。针对这点，我们确实认为应该建立这样一个闭环的生态圈来促进养老的模式。